Les contraintes administratives ?

Des dispositions législatives s'imposeront peut-être à vous.
En effet même si le règlement de copropriété autorise l'exercice d'une profession libérale dans l'immeuble, le code de la construction et de l'habitation prévoit en son article L631-7 et suivants que tout local d'habitation ne peut être affecté en local professionnel qu'après l'autorisation préalable, expresse et motivée du maire après avis du maire d'arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille.
Si vous êtes soumis à ces dispositions législatives vous aurez à subir ces contraintes administratives.
Les contraintes administratives consistent en une demande de changement d'affectation du local concerné.
La demande est à formuler auprès de la mairie.

Les villes concernées

L'article L631-7 ne concerne que les locaux d'habitation situés dans certaines communes.
Les communes concernées sont les suivantes:

• les  communes dont la population municipale permanente est égale ou supérieure à 200 000 habitants
• les communes situées dans les départements des Hauts de Seine, de la Seine Saint de Denis et du Val de Marne

Le choix du local influence-t-il ?

La réponse est affirmative.
Tous les locaux d'habitation sont concernés quel que soit leur mode de financement et leur date de construction.
Ces dispositions légales concernent également les immeubles d'habitation non encore mis en service (neufs ou en cours de construction).
La loi donne une définition très large de la notion de local d'habitation.
Peuvent être qualifiées de local d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes:
Les logements-foyers, les logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation.
De même un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.
Pour les locaux construits postérieurement à cette date, ils sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction a été autorisée. Pour ces locaux il est donc nécessaire de se référer au permis de construire.
Sont également concernés les locaux ayant un usage mixte. Ainsi si vous voulez exercer dans votre résidence principale, même si la superficie pour l'exercice professionnel est minime par rapport à la surface totale ou la surface restant pour l'habitation, l'autorisation, donnée à titre personnel, est nécessaire.
 

Les critères de l'autorisation

Les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations sont fixées par une délibération du conseil municipal.
C'est le conseil municipal (article L631-7-1 du CCH) qui détermine également les compensations par quartier, le cas échéant par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction des caractéristiques des marchés des locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.

Le bénéficiaire de l'autorisation

L'autorisation n'est pas donnée aux locaux.
Lorsqu'elle est accordée par le Maire, l'autorisation est donnée à la personne qui en a fait la demande.
L'autorisation revêt donc un caractère personnel.
Il en résulte qu'elle n'est pas cessible.
Elle cesse de produire son effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, à l'exercice professionnel du bénéficiaire.
Peu importe le motif de la cessation d'activité.
Ainsi si le local est cédé ou loué à un autre locataire, il retrouve son usage d'habitation d'origine.
Le nouveau propriétaire ou locataire devra effectuer une demande d'autorisation.
Il est recommandé de faire la demande avant d'être le nouveau propriétaire ou locataire.
L'acquéreur de locaux a intérêt à mettre une condition suspensive d'acquisition des locaux sous réserve de l'obtention de cette autorisation préfectorale de transformer lesdits locaux si ces derniers se trouvent dans une commune concernée par la loi.
Le futur locataire a lui intérêt à signer un bail avec une telle condition suspensive pour éviter de se retrouver locataire de locaux dans lesquels il ne pourrait exercer.
Cependant il existe une exception au principe du caractère personnel de l'autorisation.
L'autorisation peut être attachée au local lorsqu'elle a été obtenue dans le cadre d'une compensation.
La compensation est le fait de demander une autorisation pour un local en proposant en contrepartie de transformer en local d'habitation des locaux ayant un autre usage.
En cas de compensation, l'autorisation est publiée au fichier immobilier afin d'être sûr que l'autorisation est attachée au local sachant que dans cette autorisation sont mentionnés les locaux offerts en compensation.

Les recours en cas de refus

En cas de refus, il est possible d'engager un recours gracieux auprès du Maire lui-même, ou un recours hiérarchique, et ce dans un délai de deux mois à compter du refus.
Il est également possible d'engager un recours contentieux devant le tribunal administratif dans ce même délai de 2 mois qui suit le refus.
Le Tribunal administratif peut être saisi après le recours gracieux dans un délai de 2 mois à compter du rejet du recours gracieux ou dans un délai de 2 mois à compter de la réception par le Maire de votre recours dans l'éventualité d'une absence de réponse.

Les sanctions en l'absence d'autorisation

En l'absence d'autorisation le législateur a décidé que le bail était nul de plein droit.
Toutes les conventions conclues en violation de l'article L631-7 sont nulles de plein droit.
Cette loi étant d'ordre public, une tierce personne au bail peut saisir le tribunal et demander la résiliation du bail.
La personne qui exerce dans les locaux sans autorisation encourt une amende de 25 000 euros.
Le local irrégulièrement transformé devra être remis en état et réaffecté à son usage d'habitation dans un délai de 6 mois ou dans le délai imparti par le tribunal (délai qui peut être plus court ou plus long).
Passé ce délai l'administration pourra procéder d'office aux frais du contrevenant à l'expulsion des occupants (dans le cas d'un bail) et aux travaux de remise en état qui s'imposeront.
Ainsi pour le professionnel qui s'installe compte tenu des lourdes sanctions dont il est susceptible de faire l'objet en cas d'exercice dans des locaux d'habitation sans avoir obtenu d'autorisation, des précautions préalables s'imposent.
Enfin, cette autorisation ne vous dispense pas de faire une déclaration de travaux ou de demander un permis de construire si, en plus du changement d'affectation, vous envisagez la réalisation de travaux (article L 421 et suivants du code de l'urbanisme).