Incidences fiscales de l'acquisition du local professionnel
Auteur : Claire VAISSIERE - Mis à jour le 04/05/2012
Auteur : Claire VAISSIERE - Mis à jour le 04/05/2012
Le local professionnel peut être acquis à titre professionnel, par le praticien à titre privé ou encore par le biais d’une SCI (Société Civile Immobilière). Chaque mode présente des incidences fiscales différentes.
Dans ce cas, en qualité de professionnel, le chirurgien-dentiste doit enregistrer l’immeuble au registre des immobilisations et des amortissements. Ainsi, le local constituera un élément de son actif professionnel.
Le prix d’acquisition n’est pas déductible des revenus professionnels du chirurgien-dentiste. En revanche, les amortissements pratiqués sur l’immeuble ainsi que les intérêts de l’éventuel emprunt souscrit professionnellement seront déductibles desdits revenus.
Lors de l’acquisition de cet immeuble, des droits d’enregistrement au taux de 5,09 % du prix d’acquisition sont dûs par l’acquéreur.
L’inconvénient d’une acquisition à titre professionnel réside dans le fait que l’actif immobilier n’est pas distinct de l’actif professionnel. Ainsi, en cas de dépôt de bilan professionnel, l’immeuble sera soumis à la liquidation des biens du praticien.
Dans ce cas, le local n’appartient pas au patrimoine professionnel du chirurgien-dentiste. Les amortissements et les intérêts de l’emprunt souscrit à titre personnel ne seront pas déductibles des revenus professionnels. Ces dépenses resteront à la charge personnelle du praticien.
Toutefois, le chirurgien-dentiste peut décider de se louer à lui-même le local.
Prenons l’exemple du chirurgien-dentiste X:
Monsieur X, en sa qualité de « professionnel » paiera effectivement un loyer correspondant au prix du marché à Monsieur X en tant que « particulier ». Monsieur X « professionnel » pourra alors déduire lesdits loyers de ses revenus professionnels et Monsieur X « particulier » devra déclarer dans la catégorie des revenus fonciers les loyers encaissés.
Un contrat de bail devra être rédigé entre Monsieur X « professionnel » et Monsieur X « particulier ». Ainsi, les intérêts de l’emprunt ainsi que les frais s’y rapportant (frais de constitution de dossier, frais d’inscriptions hypothécaires, primes afférentes à un contrat d’assurance…) seront déductibles des revenus fonciers de Monsieur X particulier soumis au régime réel d’imposition.
Lors de l’acquisition, des droits d’enregistrement au taux de 5,09 % du prix d’acquisition sont dûs.
Dans ce cas, la SCI sera propriétaire de l’immeuble. Le chirurgien-dentiste, en tant que professionnel, lui versera un loyer dont le montant sera déductible de ses revenus professionnels. Pour la SCI, les loyers constitueront un revenu dont le montant imposable sera déterminé au niveau de la société mais imposé entre les mains des associés au prorata du nombre de parts détenues et ce, dans la catégorie des revenus fonciers (voir ci-dessus).
Lors de l’acquisition de l’immeuble, le SCI devra payer des droits d’enregistrement au taux de 5,09 %.
