Les contraintes au sein de la copropriété
Auteur : Isabelle CHEVRIER - Mis à jour le 04/05/2012
Auteur : Isabelle CHEVRIER - Mis à jour le 04/05/2012
Les contraintes au sein d'une copropriété peuvent être nombreuses et diverses, il faut y prêter attention.
Avant d’exercer toute activité professionnelle dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, il est nécessaire de vérifier que le règlement de copropriété ne comporte pas de clauses restrictives.
Si votre lot est affecté à un usage exclusif d’habitation (ou clause d’habitation bourgeoise exclusive), ou si le règlement de copropriété interdit la commercialité ou l’usage professionnel dans l’immeuble, vous ne pourrez pas y exercer légalement d’activité commerciale ou professionnelle.
Il faudrait dans cette hypothèse obtenir de l’assemblée générale des copropriétaires une modification de la destination de votre lot, qui ne peut s’effectuer qu’à l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires.
Mais il est fréquent, en pratique, que le règlement de copropriété contienne une clause d’habitation bourgeoise dite simple.
Dès lors, les tribunaux considèrent que l’exercice d’une profession libérale (avocat, médecin, chirurgien-dentiste…) n’est pas interdite.
Le règlement de copropriété peut également énumérer les professions libérales dont l’exercice est admis, mais cette liste n’est pas limitative.
La jurisprudence considère que l’exercice d’une activité analogue à celle expressément prévue doit être autorisée, dès lors que celle-ci n’apporte pas plus d’inconvénients à la copropriété que celle prévue au contrat, c'est-à-dire lorsque la profession litigieuse ne génère pas plus de troubles de nature à altérer l’occupation bourgeoise de l’immeuble que celle insérée au règlement.
Ainsi, il a été jugé que sont autorisées:
En revanche, un centre hospitalier de jour dans lequel les patients peuvent prendre leurs repas, ne saurait être assimilé à l’exercice d’une profession libérale (Cass.3è civ., 17 juin 2003).
En cas d’ambiguïté de la clause du règlement de copropriété, le copropriétaire peut demander au juge que soit examinée l’activité envisagée au vu de la destination de l’immeuble. Le juge peut être saisi dans les 2 mois qui suivent la réunion de l’assemblée générale des copropriétaires.
Enfin, si vous modifiez l’affectation de votre lot alors que vous deviez obtenir l’autorisation de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires peut vous assigner devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble en réaffectation du lot à l’habitation dans un délai de 10 ans (à compter du changement d’affectation).
Dès lors que le règlement de copropriété autorise les activités professionnelles, il doit autoriser l’apposition de plaques, et ce, en vertu du principe du respect de la destination de l’immeuble. En effet, cette interdiction constituerait une restriction injustifiée aux droits des copropriétaires et contraire à la destination de l’immeuble.
Cependant, le droit d’apposer une plaque n’empêche pas l’assemblée générale des copropriétaires d’exercer un droit de regard sur les modalités de la pose. Il résulte de la jurisprudence qu’est licite la clause qui, sans interdire l’apposition de plaques, détermine l’endroit où elles pourraient être placées.
En outre, si une telle clause n’existe pas, il appartient à l’assemblée générale de prévoir selon quelles modalités (implantation, dimension, matière) la
plaque sera posée. Dans le même sens, une clause peut soumettre à l’agrément du syndic les conditions de pose d’une plaque sur la porte palière desservant votre appartement.
Le règlement de copropriété s’impose à l’ensemble des copropriétaires et reste inopposable aux tiers, sauf quelques exceptions dont la principale concerne les locataires.
A ce titre, le règlement de copropriété ne s’impose pas à la clientèle de médecins exerçant au sein d’une copropriété, qui ne sont ni des locataires ni des copropriétaires occupants.
Dès lors, l’interdiction de stationner figurant dans le règlement de copropriété sur des emplacements privatifs ne peut s’appliquer aux véhicules des patients, cette disposition ne leur étant pas opposable.
Nombre de copropriétés ont dès lors soumis au vote des copropriétaires la mise en place de barrières limitant ainsi l’accès de véhicules extérieurs dans la copropriété.
Le Tribunal de Grande Instance d’Evry, dans une décision en date du 17 novembre 2005, a ainsi fait droit à la demande du Syndicat des copropriétaires visant à mettre en place une barrière levante automatique à l’entrée de la résidence.
Les locaux à usage exclusivement professionnels sont pour partie réglementés par l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 et, pour une autre partie, par les articles 1713 et suivants du Code Civil.
Hormis donc les dispositions de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986, qui sont d'ordre public et rappelés succinctement ci-après:
- la forme du bail doit être écrite;
- la durée du bail ne peut être inférieure à six années;
- la fin du contrat de bail prévoyant que six mois avant la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut notifier à l'autre, par lettre recommandée avec AR, ou par exploit d'huissier, son intention de ne pas renouveler le bail;
- le locataire peut d'autre part, à tout moment, notifier au bailleur, également par lettre recommandée avec AR, ou par exploit d'huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois,
les autres clauses et conditions du bail professionnel relèvent des dispositions du Code Civil et de la liberté contractuelle des parties.
Les parties peuvent donc décider d'autoriser la sous-location des locaux donnés à bail.
Cette clause donne le droit au locataire de mettre à disposition d'un tiers tout ou partie des locaux qu'il loue.
Dès lors, le locataire a le droit de sous-louer librement son bail si cette faculté ne lui est pas interdite par une clause du bail.
En cas de sous-location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l'exécution des obligations dérivant du bail, comme s'il occupait lui-même les locaux.
Conclusion: Pour éviter tout litige ultérieur, il est donc préférable de s'assurer que la sous-location est autorisée par le bailleur et sous quelles conditions.
Dans un immeuble en copropriété la fermeture de la porte d’entrée tend à se généraliser.
La loi du 13 juillet 2006 relative à la sécurité anti-infraction des immeubles a pris de nouvelles dispositions concernant la majorité applicable aux décisions relatives à la fermeture de l’immeuble.
Puis, une loi du 5 mars 2007 est venue préciser les modalités de fermeture totale de l’immeuble lorsqu’il existe une activité professionnelle autorisée par le règlement de copropriété (la majorité de l’article 25, 24 et 26).
La majorité de l’article 25: il s’agit de la majorité qui est nécessaire pour décider la fermeture de la porte d’entrée de l’immeuble. Cette majorité nécessite de réunir la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Il s’agit d’une majorité qui concerne aussi bien la mise en place d’un digicode que d’un interphone ou de tout autre système de fermeture.
La majorité de l’article 24: il s’agit de la majorité concernant:
Cette majorité de l’article 24 est la majorité des copropriétaires présents et représentés prenant part au vote. Les voix des abstentionnistes ne comptent donc pas.
La majorité de l’article 26: cette majorité introduite par la loi du 5 mars 2007 prévoit que les copropriétaires doivent statuer sur les modalités des jours et des heures d’ouverture lorsqu’une activité autorisée a lieu au sein de la copropriété, et lorsque il n’existe pas de système d’ouverture à distance.
Cette disposition ne concerne donc pas l’interphone qui relève de la seule majorité de l’article 25.
En revanche lorsqu’un système de fermeture, tel le digicode, ne permet pas l’ouverture à distance de la porte d’entrée de l’immeuble, il est nécessaire que les modalités d’ouverture soient décidées à cette double majorité de l’article 26, qui consiste à obtenir le vote de la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix.
Cette nouvelle disposition de la loi du 5 mars 2007 entraîne une contrainte: il convient en effet de voter selon ces deux majorités de l’article 26 à chaque Assemblée Générale annuelle pour fixer ou confirmer les jours et les horaires d’ouverture de la porte d’entrée de l’immeuble.
Il convient donc de préciser que si l’ Assemblée Générale refuse de laisser l’immeuble ouvert aux jours et heures de l’exercice professionnel, un recours est possible à la condition que le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble soit saisi dans un délai de 2 mois à compter de la notification de la décision refusant de laisser la porte d’entrée de l’immeuble ouverte.
A noter: le copropriétaire concerné ne peut saisir le Tribunal de Grande Instance que par l’intermédiaire d’un avocat.
En cas d'installation d'un cabinet professionnel dans un appartement
La loi sur la copropriété en date du 10 juillet 1965 dispose à l’article 25 que la copropriété, lors d’une assemblée générale, peut décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires de modifier la répartition des charges lorsqu’il y a eu un changement de destination d’une partie privative, soit dans son intégralité, soit partiellement au profit d’un usage professionnel.
Il faut tout d’abord que le règlement de copropriété permette l’exercice d’une activité libérale au sein de l’immeuble.
Si tel est le cas, la modification de la répartition des charges est possible à la condition qu’il y ait eu un changement d’usage, soit total, soit partiel, du lot privatif d’habitation.
En revanche, si l’appartement, qui est occupé par un médecin, était déjà à l’origine destiné à l’exercice professionnel, il ne pourra pas y avoir modification des charges. L’état descriptif de la division de la copropriété permet donc de savoir si le lot privatif a été considéré dès le départ à usage professionnel ou à usage d’habitation.
En conséquence, s’il y a une modification d’usage d’une partie privative, la modification des charges afférentes à ce lot est possible.
Cette modification de répartition des charges ne concerne pas, néanmoins, toutes les charges. En effet, il faut que le changement d’usage entraîne réellement une modification des charges en raison de cet exercice professionnel. Aussi seules les charges découlant des services collectifs et des éléments d’équipement commun sont concernées.
Ces charges recouvrent essentiellement les frais de nettoyage de l’intérieur de l’immeuble, les frais d’entretien et d’utilisation de l’électricité commune, ainsi que les charges d’ascenseur.
En effet, le critère retenu est celui de l’utilité. Or, l’usage professionnel d’un lot privatif entraîne une majoration de la consommation d’électricité, des frais de ménage parfois plus importants et une utilisation beaucoup plus fréquente de l’ascenseur pour les besoins de la clientèle.
En revanche, lorsque le changement d’usage n’a aucune incidence sur les charges, il n’est pas possible d’en modifier la répartition.
Par exemple, lorsque le chauffage est collectif, le changement d’usage des lots privatifs n’a aucune conséquence sur la consommation d’énergie et sur l’usure de la chaudière.
La modification de la répartition des charges
Elle s’effectue selon un cœfficient majorateur qui est décidé lors de l’assemblée générale de copropriété par un vote à la majorité de l’article 25, à la condition, bien évidemment, que cette majoration ait été prévue à l’ordre du jour de ladite assemblée. Cette majoration ne peut pas être arbitraire mais doit être proportionnelle à la majoration d’utilisation des services collectifs et des éléments d’équipements communs par la clientèle. C’est le critère de l’utilité qui doit s’appliquer.
En effet, si le médecin a peu de clientèle, la majoration ne sera pas la même que pour celui qui a une importante clientèle. La majoration ne doit pas être supérieure au surcoût engendré par l’utilisation professionnelle du lot privatif.
La majoration ne s’applique qu’à partir du moment où la résolution votée par l’assemblée générale est devenue définitive. Cela signifie que l’entrée en vigueur de la majoration ne peut s’appliquer qu’après l’expiration du délai de 2 mois qui commence à courir à compter du jour où le procès verbal d’assemblée générale a été notifié.
Bien évidemment, si l’on estime que la majoration est injustifiée ou excessive, il convient alors de saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de l’immeuble par l’intermédiaire d’un avocat, dans le délai de 2 mois à compter de la notification du procès verbal d’assemblée. A défaut, la résolution deviendra définitive et il n’y aurait plus aucun recours possible.
Enfin, pour pouvoir saisir le tribunal, il convient que le copropriétaire concerné soit, ait voté contre une telle résolution, soit ait été absent non représenté lors de la tenue de l’assemblée générale.
En outre, il est à noter que cette majoration des charges de copropriété en cas de changement de destination d’un lot de l’usage privatif à usage professionnel n’est qu’une faculté offerte par la loi du 10 juillet 1965 et en aucun cas une obligation.
