Louer son cabinet médical
Bail professionnel profession libérale - Médecin
Auteur : Marie-Aline BLANC - Mis à jour le 04/05/2012
Auteur : Marie-Aline BLANC - Mis à jour le 04/05/2012
Quels sont les textes et dispositions réglementaires qui conditionnent les contrats dits de bail professionnel ?
Ce contrat porte sur la location de locaux uniquement utilisés à un usage professionnel et s’applique aux professions ne relevant pas d’un statut particulier, telle la profession médicale.
En l’absence d’un véritable statut, il est essentiellement régi par les règles du Code Civil.
Cependant, si ce point est principal, il n’est pas exclusif car la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 a inséré dans le Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 un article 57 A relatif à la durée.
Le bail doit être établi pour une durée au moins égale à six années mais on peut toujours prévoir une durée supérieure.
Si le locataire a la faculté de résilier à tout moment en respectant un préavis de six mois, il n’en est pas de même pour le propriétaire car il ne peut le notifier qu’au terme des six années et en respectant un préavis de six mois.
Qu’il émane du propriétaire ou du locataire, le congé doit être donné par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte d’huissier si on a peur que le destinataire ne retire pas la lettre.
Ce congé n’a pas à être motivé.
Si aucun congé n’a été donné, le bail est reconduit au terme contractuel pour une durée au moins égale à six ans et le montant du loyer ne peut être modifié.
Tel n’est pas le cas si le bailleur a délivré au locataire un congé avec offre de renouvellement.
En dehors de ces clauses obligatoires, toutes les autres clauses sont librement négociées entre le bailleur et le preneur.
Il doit être réglé au terme prévu par le contrat et sera en général versé au début de chaque mois.
Sa révision ne pourra intervenir que si elle a été expressément prévue dans le contrat.
Au moment du renouvellement, le bailleur retrouve une liberté totale d’augmentation du loyer.
Le dépôt de garantie ne sera obligatoire que s’il a été expressément prévu dans l’acte.
En dehors d’un texte énonçant la liste des charges et réparations récupérables, il est préférable de les prévoir et le locataire ne sera tenu qu’aux réparations dues à l’entretien des installations mais non nécessitées par leur vétusté.
Là encore, aucune clause n’est obligatoire mais il est vivement conseillé de faire dresser un état des lieux d’entrée par huissier surtout si ces derniers ne sont pas en bon état.
Si aucune preuve n’est détenue, le preneur sera alors présumé les avoir pris en bon état de réparations locatives.
- Le droit de préemption:
Si l’achat du local intéresse le locataire, il lui faudra penser à faire insérer un droit de préemption en sa faveur. A défaut, le propriétaire aura la faculté de le vendre à qui il veut.
En conclusion :
Hormis sa durée qui est impérativement fixée par la loi, ce bail est librement négocié entre le propriétaire et le locataire.
Aussi et à titre d’exemples, nous allons conseiller certaines clauses protectrices dans un chapitre ultérieur.
Ce bail porte sur la location d'un appartement ou d'une maison disposant à la fois d'une partie à usage d'habitation principale, et d'une partie à usage professionnel.
Si le locataire n'est pas tenu d'habiter effectivement les lieux loués à chacun des usages prévus par la convention, en revanche il ne pourra se prévaloir du droit à renouvellement du bail tel que la Loi le confère à celui qui habite effectivement les lieux.
En conséquence, il suffira donc que le locataire occupe au moins une partie des lieux pour son habitation principale au moment où le bail arrivera à expiration.
Ce bail est régi par les dispositions de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et doit faire impérativement l'objet d'un écrit.
Il est établi pour une période de 3 années si le bailleur est une personne physique et de 6 années si le bailleur est une personne morale. La situation du bailleur s'établit au moment de la conclusion du bail.
Bien entendu, les parties peuvent toujours convenir d'une durée supérieure mais également d'une durée plus brève (mais d'au minimum 1 an) si certaines circonstances justifient que le bailleur ait à reprendre le local.
Si tel est le cas, le bailleur doit impérativement mentionner l'évènement attendu dans le contrat de location et le confirmer au locataire deux mois avant le terme du contrat.
Le congé donné par le bailleur;
Il doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou signifié par huissier au moins six mois avant le terme du contrat.
A défaut, le bail se reconduit tacitement pour une durée égale à celle du contrat initial, ou pour une durée de 3 ou de 6 ans si celle du contrat initial était supérieure.
Le congé doit être impérativement motivé soit par la reprise du logement, soit par sa vente, ou soit s'il existe un motif sérieux et légitime.
Si le congé ne mentionne pas le motif allégué, il peut être déclaré nul, pareil si la lettre recommandée n'a pu être remise à son destinataire.
S'il existe plusieurs locataires, le congé doit être délivré à chacun d'entre eux.
Le congé donné par le preneur;
Le locataire peut résilier son bail à tout moment soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d'huissier.
Le délai de préavis est de trois mois et court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception ou de la signification par huissier.
Toutefois, ce délai peut être réduit à un mois dans certaines situations prévues par la Loi telles l'obtention d'un premier emploi, la mutation, la perte d'emploi ou encore si le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état justifie un changement de domicile, ou s'il est bénéficiaire du revenu minimum d'insertion.
Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
A défaut de toute précision, le paiement sera mensuel. Le bailleur sera tenu de remettre une quittance au locataire si ce dernier en fait la demande.
La révision du loyer ne pourra intervenir que si elle a été contractuellement prévue.
En revanche, au moment du renouvellement, le bailleur pourra proposer au locataire un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Le bail doit indiquer le montant du dépôt de garantie s'il en est prévu un.
Depuis la Loi °2008-111 du 8 février 2008, le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Ce dépôt doit être versé au bailleur soit directement par le locataire soit par l'intermédiaire d'un tiers. Ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus à compter du 9 février 2008. Pour les baux antérieurs, ce dépôt de garantie était de 2 mois.
Le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des charges et réparations locatives définies par les décrets du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou de force majeure.La liste des charges est strictement limitative.celle des réparations peut engendrer plus de contentieux.
Il est également tenu de s'assurer.
L'état des lieux:
Un état des lieux est en général établi contradictoirement au moment de la remise et de la restitution des lieux à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié.
Si cet état des lieux n'a pas été établi, le locataire est présumé avoir pris le local en bon état de réparations locatives.
Si les parties ne trouvent pas d'accord, l'état des lieux pourra être établi par huissier. Cet officier ministériel les convoquera alors au moins 7 jours à l'avance et par lettre recommandée A.R..
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
Depuis l'ordonnance du 8 juin 2005, au moment de l'établissement du bail, le propriétaire est tenu de remettre au locataire un dossier de diagnostic technique.
Ce dossier comprendra non seulement le diagnostic de performance énergétique (rendu obligatoire à compter du 1er juillet 2007) mais également le constat de risques d'exposition au plomb (obligatoire à compter du 12 août 2008), et, depuis le 1er juin 2006, un état sur les risques technologiques et naturels établi depuis moins de 6 mois.
Ainsi, outre ces documents, le bailleur sera tenu de délivrer au locataire un logement décent en bon état d'usage et de réparations ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
L'installation électrique doit permettre l'éclairage de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants.
En revanche, le bailleur n'est pas tenu de mettre aux normes une installation électrique qui, bien qu'ancienne, ne se révèle pas dangereuse.
Ce droit n'intervient qu'au moment de la délivrance du congé pour vente et n'est valable que pendant les deux mois de préavis.
En conclusion
Ce bail est plus protecteur que le bail professionnel mais il est également conseillé d'y insérer des clauses protectrices puisqu'on est amené à y exercer une profession libérale.
Comme nous l'avons écrit dans le chapitre précédent, hormis la durée de six années qui est obligatoire en matière de bail professionnel, les autres clauses sont librement négociées entre le propriétaire et le locataire.
Aussi, nous pensons que les clauses suivantes vous protègeront davantage si elles sont également insérées dans le bail.
Pour éviter d'éventuels conflits, il pourrait être utile de s'en référer aux listes fixées par les décrets du 26 août 1987, listes énumérant les charges et réparations récupérables par le propriétaire sur son locataire et normalement applicables aux locaux utilisés à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et d'habitation).
Si le local vous intéresse à l'achat, sachez que le propriétaire n'est pas tenu de vous le vendre en cours ou à la fin du bail sauf si un droit de préemption, en votre faveur, et dans ces deux cas a été prévu.
Pour éviter tout litige ultérieur, il est préférable de bien rappeler que ces trois facultés sont clairement autorisées.
On peut même prévoir qu'en cas d'association le bail sera automatiquement mis au nom de l'éventuelle société qui aura été constituée.
Si vous souhaitez apposer une plaque, il faudra bien le repréciser.
Il est également prudent de prévoir qu'en cas de départ une plaque de transfert pourra être installée, et ce, pendant une durée que l'on fixera. Si cette clause n'est pas clairement prévue, le propriétaire ne sera pas contraint d'accepter ladite plaque.
Cette clause sera toujours utile. Il convient là encore d'en fixer clairement la durée.
Si le local loué était précédemment utilisé à un usage d'habitation, dans les communes dont la population est supérieure à 200 000 habitants, ou dans les départements des Hauts de Seine, de Seine Saint Denis et du Val de Marnel , il est obligatoire d'obtenir une autorisation de transformation.
Cette autorisation doit être sollicitée auprès du Maire, lequel dispose d'un pouvoir souverain.
Aussi, ne sachant pas si elle va être accordée ou non accordée, il serait préférable de prévoir une promesse de bail au départ avant d'envisager la signature du bail définitif.
N'oubliez pas également de consulter le règlement de copropriété si votre local est situé dans un immeuble afin de vous assurer que le règlement de copropriété autorise bien l'exercice d'une ou de plusieurs professions libérales.
Si ce règlement prévoit une clause d'habitation bourgeoise simple mais non exclusive, une profession libérale pourra être exercée.
