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Le bail mixte

Auteur : Marie-Aline BLANC - Mis à jour le 24/02/2010

Ce bail porte à la fois sur la location d’un appartement vide ou d’une maison disposant à la fois d’une partie à usage d’habitation principale, et d’une partie à usage professionnel.
 

Le locataire n’est pas tenu d’habiter effectivement les lieux loués en fonction de chacun des usages prévus par le bail. En revanche, s’il ne les habite pas, il ne pourra se prévaloir d’un droit à renouvellement, tel que la loi le confère à celui qui habite effectivement dans les lieux.
En conséquence, il suffira que le locataire occupe au moins une partie des lieux pour son habitation principale au moment où le bail arrivera à expiration pour que l’existence d’un bail mixte soit bien reconnue.
Ce bail est régi par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et doit faire impérativement l’objet d’un écrit.

La durée du bail mixte

Il est établi pour une période de 3 ans si le bailleur est une personne physique et de 6 ans si le bailleur est une personne morale.
La situation du bailleur s’établit au moment de la conclusion du bail.
Bien entendu, les parties peuvent toujours convenir d’une durée supérieure mais également d’une durée plus brève (mais d’au minimum une année) si certaines circonstances justifient que le bailleur ait à reprendre le local.
Si tel est le cas, le bailleur doit impérativement mentionner l’événement attendu dans le contrat de location et le confirmer au locataire 2 mois avant le terme du contrat. Si l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est reputé être de 3 ans.

Le congé

Le congé est donné par le bailleur. Il doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou signifié par voie d’huissier au moins 6 mois avant le terme du contrat.
A défaut, le bail se reconduira tacitement pour une durée égale à celle du contrat initial, ou pour une durée de 3 ou de 6 ans si celle du contrat initial était supérieure.
Le congé doit être impérativement motivé, soit par la reprise du logement, soit par sa vente, ou soit par l’existence d’un motif sérieux et légitime tel le non paiement des loyers par le propriétaire.
Si  aucun motif ne figure dans le congé, ce dernier pourra être déclaré nul.
Il en sera de même si la lettre recommandée n’a pu être remise à son destinataire.
S’il existe plusieurs locataires, le congé doit être délivré à chacun d’entre eux.
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux. Il en sera différemment si c’est lui qui a donné congé.

Le congé donné par le preneur

Le locataire peut résilier son bail à tout moment, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier.
Le délai de préavis est de 3 mois et court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception ou de la signification par voie d’huissier.
Toutefois, ce délai peut être réduit à 1 mois dans certaines situations prévues par la loi :

  • obtention d’un premier emploi,
  • mutation,
  • perte d’emploi,
  • si le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état justifie un changement de domicile,
  • s’il est bénéficiaire du revenu minimum d’insertion.

Le loyer

Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.
A défaut de toute précision, le paiement sera mensuel.
Le bailleur sera tenu de transmettre une quittance au locataire si ce dernier en fait la demande.
L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, stipule que: « le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.
La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges. »
La révision du loyer ne pourra intervenir que si elle a été contractuellement prévue.
Elle s’effectue maintenant en fonction d’un nouvel indice, à savoir l’indice de référence des loyers.
En revanche, au moment du renouvellement, le bailleur pourra proposer au locataire un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Le dépôt de garantie

Le bail doit indiquer le montant du dépôt de garantie s’il en est prévu un.
Depuis la loi n° 2008-111 du 8 février 2008, le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.
Le dépôt de garantie doit être versé au bailleur, soit directement par le locataire, soit par l’intermédiaire d’un tiers.
Ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus à compter du 9 février 2008.
Pour les baux antérieurs, ce dépôt de garantie était de 2 mois.
Si le local a été vendu pendant la durée du bail, la restitution du dépôt de garantie incombera au nouveau bailleur.

Les charges et réparations locatives

Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des charges et réparations locatives définies par les décrets des 26 août 1987, sauf si ces dernières sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou de force majeure.
Il est également tenu de s’assurer.
Le bailleur, après avoir délivré au locataire un logement respectant les normes de décence prévues par la loi, doit exécuter les travaux qui s’imposent pour que le logement soit utilisable conformément à la destination pour laquelle il a été loué.
En revanche, rien ne l’oblige à les accomplir en vue d’un usage plus agréable ou plus commode.
Le bailleur est également tenu de mettre en conformité les installations avec les nouvelles normes qui viendraient à entrer en vigueur. Il en est ainsi, par exemple, pour les nouvelles normes applicables aux piscines.
En revanche, l’obligation d’entretien ne joue plus lorsque la nécessité des dépenses provient de fautes ou d’abus de jouissance du locataire.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.
Durant un mois à compter l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Ces dispositions ressortent de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'état des lieux

Un état des lieux est en général établi contradictoirement au moment de la remise et de la restitution des lieux à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié.
Si cet état des lieux n’est pas établi, le locataire est présumé avoir pris le local en bon état de réparations locatives.
Si les parties ne trouvent pas d’accord, l’état des lieux pourra être établi par huissier à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié.
Cet officier ministériel convoquera chacune des parties au moins 7 jours à l’avance et par lettre recommandée avec accusé de réception.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.
Depuis l’ordonnance du 8 juillet 2005, au moment de l’établissement du bail, le propriétaire est tenu de remettre au locataire un dossier de diagnostic technique.
Ce dossier comprendra non seulement le diagnostic de performance énergétique rendu obligatoire à compter du 1er juillet 2007, mais également le constat de risques d’exposition au plomb obligatoire depuis le 12 août 2008, ainsi qu’un état sur les risques technologiques et naturels établi depuis moins de 6 mois.
Le bailleur est également tenu de remettre au locataire une information sur la réception des services de télévision dans l’immeuble.

Le droit de préemption du locataire

Ce droit n’intervient qu’au moment de la délivrance du congé pour vente et n’est valable que pendant les 2 mois de préavis.
En conclusion, le bail mixte protège plus le locataire que le bail professionnel mais il est également conseillé d’y insérer des clauses protectrices pour l’exercice d’une profession libérale.

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