Concernant les chirurgiens-dentistes, l’article R4127-215 du Code de la Santé Publique dispose que  « la profession dentaire ne doit pas être pratiquée comme un commerce. Sont notamment interdits:

1. 1. L’exercice de la profession dans un local auquel l’aménagement ou la signification donne une apparence commerciale;
2. 2. Toute installation dans un ensemble immobilier à caractère exclusivement commercial ».
    

Cet article n’interdit pas aux chirurgiens-dentistes de conclure un bail commercial mais interdit d’exercer dans un local destiné purement et simplement à une profession commerciale.
L’article R4127-223 de ce même code dispose quant à lui « qu’il est interdit au chirurgien dentiste de donner des consultations même à titre gratuit dans tous les locaux commerciaux ou artisanaux où sont exposés ou mis en vente des médicaments, produits ou appareils qui peuvent être prescrits ou délivrés par un chirurgien-dentiste ou par un médecin ainsi que dans les dépendances desdits locaux. »
Enfin, l’article L4113-9 du Code de la Santé Publique prévoit que « les chirurgiens-dentistes doivent communiquer au Conseil départemental de l’Ordre dont ils relèvent les contrats et avenants ayant pour objet l’exercice de leur profession ainsi que s’ils ne sont pas propriétaires de leur matériel et du local dans lequel ils exercent ou exerceront leur profession, les contrats ou avenants leurs assurant l’usage de ce matériel et de ce local.  »
Par conséquent, si vous envisagez de conclure un contrat de bail commercial, eu égard aux dispositions susmentionnées, nous vous invitons, avant tout chose, à consulter votre ordre et ce, préalablement à la signature dudit contrat.

La durée du bail commercial

Le bail initial
Selon l’article L145-4 du Code de commerce, la durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans. Les dispositions de cet article étant d’ordre public, nul ne peut y déroger. Si une clause contractuelle tentait de déroger à cette règle, elle serait alors considérée comme nulle.
L’article L145-5 du Code susmentionné prévoit toutefois la possibilité de déroger à cette durée minimale de 9 ans. Il est en effet permis de conclure un bail dit dérogatoire, permettant ainsi aux parties, alors que les conditions générales d’application du statut des baux commerciaux sont remplies, de ne pas s’engager immédiatement à long terme. La durée totale du bail ou des baux successifs ne peut excéder 2 ans. Ce contrat est régi par les dispositions du Code civil. Ce bail cesse de plein droit à l’arrivée de son terme sans qu’aucune formalité ne soit accomplie. Si le locataire se maintient dans les lieux à l’issue d’un ou des baux dérogatoires d’une durée totale de 2 ans sans que le bailleur s’y oppose, un nouveau contrat de bail naît, lequel sera alors régi par le statut des baux commerciaux.
Une durée maximale ?
Il est tout à fait admis qu’un bail commercial soit d’une durée supérieure à 9 années. Toutefois, prudence car un contrat d’une durée supérieure à 9 années permettra notamment au bailleur de déplafonner le loyer du bail renouvelé.
Les conventions perpétuelles sont prohibées, un contrat de bail commercial ne peut donc être d’une durée indéterminée.
Le bail renouvelé (lorsque le locataire a demandé le renouvellement du bail ou que le bailleur a délivré un congé)
La durée du bail renouvelé est de 9 ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue.
(Article 145-12 du Code de commerce)
Le bail tacitement reconduit
Le bail est tacitement reconduit lorsque le locataire n’a pas demandé le renouvellement du bail et que le bailleur n’a pas délivré congé. En vertu de l’article 1738 du Code civil, il s’opère alors un bail à durée indéterminée.
Il peut donc y être mis fin à tout moment, soit par un congé du bailleur, soit par celui du locataire ou une demande de renouvellement de ce dernier.

Le renouvellement

Congé donné par le bailleur
L’article L145-9 du Code de commerce dispose que le bail ne prend fin que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois avant l’échéance du contrat.
Le congé doit être, à peine de nullité, donné par acte extra-judiciaire (acte d’huissier), et doit préciser les motifs pour lesquels il est délivré. Le locataire peut contester le congé en saisissant le Tribunal dans un délai de 2 ans à compter de la date d’effet du contrat.
Le bailleur qui donne congé peut ou non concomitamment formuler une offre de renouvellement.

•  Si le congé est délivré sans offre de renouvellement, le bailleur devra payer une indemnité d’éviction au locataire. Si le bailleur entend ne pas devoir payer une telle indemnité, il doit motiver sa position.

•  Si le congé est délivré avec une offre de renouvellement, le bailleur devra le préciser mais n’est pas obligé de fixer immédiatement le nouveau loyer. Le locataire peut alors:
  - soit refuser et il sera mis fin au contrat à son échéance,
  - soit accepter uniquement le principe du renouvellement mais non du loyer proposé et alors saisir le juge des loyers pour que soit fixé le montant du loyer du bail renouvelé,
  - soit accepter le renouvellement aux conditions fixées par le bailleur.

Renouvellement demandé par le locataire
Si le bailleur ne lui délivre pas congé, le locataire peut faire une demande de renouvellement. Sa demande doit être faite dans les 6 mois précédent l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire et l’alinéa 4 de l’article L145-10 du Code de commerce doit être reproduit.  Cette demande peut ou non contenir une proposition de loyer.
Le bailleur peut accepter soit expressément le principe du renouvellement, soit tacitement s’il ne formule aucune réponse dans les 3 mois. Il peut également refuser, en faisant connaître sa décision par acte extrajudiciaire, en précisant les motifs de son refus et indiquer les modalités pour que le locataire puisse contester ce refus.

La résiliation

Par le locataire
Le locataire peut, si le bail le stipule, donner congé à l’expiration de chaque période triennale, en respectant, à peine de nullité, les formes et délais prévus à l’article L145-9 du Code de commerce.
Par le bailleur
Le bailleur ne peut, en principe, donner congé qu’en fin de contrat en respectant un préavis de six mois.
Toutefois, le bailleur à la possibilité de donner congé à l’expiration d’une période triennale pour construire, reconstruire, surélever l’immeuble existant, réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Le loyer

Le loyer du bail initial est librement fixé entre les parties et les modalités de sa fixation doivent être prévues au contrat de bail.

L’indexation du loyer

Le loyer est indexé en fonction d’un indice prévu contractuellement et le loyer sera révisé automatiquement.
La Loi du 04 août 2008, dite Loi de Modernisation pour l’Economie, a officialisé l’utilisation de l’Indice trimestriel des Loyers Commerciaux.
Désormais, à la condition que les parties l’aient conventionnellement stipulé, les loyers commerciaux pourront être révisés sur la base de cet indice  et ce, lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail.
 Son application reste optionnelle, ainsi, à défaut de l’avoir prévu contractuellement, l’indice du coût de la construction de l’INSEE continuera à s’appliquer.
Le décret d’application de la Loi LME, décret du 4 novembre 2008 est paru au journal officiel le 06 novembre 2008. A compter de cette date, l’Indice national trimestriel des Loyers Commerciaux peut être pris comme référence des loyers dus par les commerçants et les artisans.
Toutes les activités commerciales ne seront pas pour autant autorisées à utiliser cet indice.
Le décret exclut du champ d’application de ce nouvel indice les activités commerciales exercées dans les locaux à usage exclusif de bureaux, de plates-formes logistiques et les activités industrielles.
 
Enfin, ledit décret prévoit que ce nouvel indice sera calculé et publié trimestriellement par l’INSEE.

Autre somme dont le locataire peut être redevable

Le pas de porte ou droit d’entrée est une somme en capital qui reste définitivement acquise au bailleur et qui est versée en une ou plusieurs fois par le locataire lors de son entrée dans les lieux. Il est généralement perçu comme étant la contrepartie d’éléments divers (mise à disposition de matériel…) 

La révision du loyer

Le principe de la révision est d’ordre public, autrement dit, il s’impose à tous et les parties ne peuvent prévoir de dispositions contractuelles faisant échec à ce principe.
La révision triennale
Une telle demande peut être formulée par le bailleur mais aussi le locataire. Elle ne peut être présentée que 3 ans au moins après la date d’effet du bail d’origine ou après la date où le bail a été renouvelé. Une demande de révision peut être présentée tous les 3 ans.
Elle doit être faite par acte extra judiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception et doit, à peine de nullité, indiquer le montant du loyer offert ou demandé.
Si la demande est formulée par le bailleur, l’acceptation du locataire peut être implicite lorsque ce dernier procède au règlement du nouveau loyer ou être explicite lorsque le locataire fait part de son acceptation par écrit.
A défaut d’accord entre les parties, la partie la plus diligente devra saisir le juge des loyers commerciaux pour fixer le prix du loyer révisé.

Loyer du bail renouvelé
Si le bail se poursuit au delà du terme du contrat de bail initial mais sans excéder 12 ans, le loyer du bail renouvelé reste plafonné.
Si au contraire, la durée du bail excède 12 ans, le bailleur pourra demander le déplafonnement du loyer.

Le dépôt de garantie

Le bailleur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie, dont le montant sera déterminé librement par les parties. Il est possible de prévoir contractuellement la révision du dépôt de garantie, lequel pourra connaître la même évolution que le loyer. A défaut de disposition contractuelle prévoyant une telle révision, le dépôt de garantie ne pourra être revu qu’au renouvellement du bail.

Indemnité d'éviction

Le principal avantage du statut des baux commerciaux est le droit au renouvellement du bail.
Aussi, si un bailleur entend refuser le renouvellement du bail à son locataire, il devra payer à ce dernier une indemnité dite d’éviction qui doit être équivalente au préjudice causé par le défaut du renouvellement.
Toutefois, tout locataire évincé ne peut prétendre à une indemnité d’éviction.
Il faut tout d’abord qu’un congé ou qu’un refus de renouvellement consécutif à une demande de renouvellement lui soit signifié par son bailleur.
Il faut également que le locataire réponde aux conditions statutaires du droit au renouvellement prévues aux articles L145-1 et L145-8 du Code de commerce, à la date où lui est signifié son congé.
Une incertitude pèse quant au droit pour les professions libérales à se prévaloir d’une telle indemnité, car l’une des conditions statutaires requises est l’immatriculation au registre du commerce.
Le locataire peut se maintenir dans les lieux après la date d’effet de son congé jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Il devra cependant continuer à remplir ses propres obligations contractuellement prévues dans le contrat de bail expiré.
Le montant de cette indemnité peut être fixé amiablement par les parties ou judiciairement.