Achat du local professionnel
Auteur : Nadège BERNACKI - Mis à jour le 04/05/2012
Auteur : Nadège BERNACKI - Mis à jour le 04/05/2012
Acheter son propre local professionnel permet de se mettre à l’abri d’un propriétaire qui ne souhaiterait pas renouveler le bail et de rester maître de son outil de travail.
L’achat d’un cabinet peut se réaliser de différentes manières:
Chaque situation doit être le reflet d’une décision de gestion mûrement réfléchie: celle-ci engendrera des conséquences économiques et fiscales tout au long de la vie professionnelle.
Le recours à un professionnel de gestion de patrimoine (notaire, avocat, fiscaliste) peut alors s’avérer utile.
Le cabinet acquis dans le but d’y exercer son activité professionnelle peut être maintenu dans le patrimoine privé.
Dans ce cas, le cabinet ne pourra pas être amorti et les charges d’acquisition (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, frais d’acte…) ne pourront pas être déduites des bénéfices.
L’achat à titre privé reste donc un investissement lourd nécessitant de faire face à des sorties de trésorerie non déductibles.
Seules les charges correspondant à l’utilisation professionnelle du local seront déductibles. Il s’agira alors des frais relatifs à l’entretien et aux réparations locatives.
L’acquisition du local à titre professionnel est souvent le mode d'achat retenu car il permet de bénéficier de certains avantages fiscaux puisque tous les frais d’acquisition sont déductibles.
A ce titre, le local doit être enregistré sur le registre des immobilisations du professionnel. A défaut d’une telle inscription, le local ne pourra pas être amorti.
Un local professionnel s’amorti généralement au taux de 3,5 % et sur une durée comprise entre 20 et 30 ans.
Il est conseillé de se renseigner auprès d’un comptable avant de réaliser ses écritures comptables et de porter en déduction de ses revenus professionnels ses dotations aux amortissements.
En cas de sortie du patrimoine professionnel, le local sera soumis au régime d’imposition des plus-values immobilières professionnelles, qu’il s’agisse d’une revente ou d’un simple retrait dans le patrimoine privé.
Intérêt de la SCI
La création d’une SCI permet d’éviter une situation d’indivision, par définition précaire.
Les statuts de la SCI peuvent, en effet, librement déterminer les règles de majorité applicables aux décisions collectives alors qu’en indivision l’unanimité est requise. Les statuts de la SCI peuvent aussi donner des pouvoirs étendus à un gérant. Enfin, ils protègent les associés de la menace du partage, menace permanente en situation d’indivision.
Cette solution est souvent envisagée en cas d’installation en groupe car elle permet de réaliser un investissement immobilier plus important dépassant la capacité financière de chacun.
Il n’est pas nécessaire et pas obligatoire que les parts de SCI soient détenues par ceux qui exerceront dans le local. En effet, la SCI est une société constituée d’au moins deux associés dont l’objet est la propriété des locaux, par voie d’apport, d’achat ou de construction et son administration, c’est à dire la gestion et la location des locaux.
Ainsi, il est possible de rechercher des investisseurs qui ne seront pas forcement des professionnels de la santé. Il s’agira souvent de membres de la famille.
Les parts sociales sont plus facilement négociables qu’une part de droits indivis dans une copropriété d’un immeuble.
La constitution d’une SCI permet enfin de dissocier, sur le plan juridique et sur le plan fiscal, le patrimoine professionnel du patrimoine privé.
Fonctionnement
La SCI est soumise au régime des sociétés civiles. Le recours à un notaire pour la rédaction des statuts n’est obligatoire qu’en cas d’apport d’un immeuble. Autrement dit, les statuts peuvent être rédigés sous seing privé.
Il est préférable de constituer la SCI avant d’acquérir le local, afin d’éviter d’avoir à payer des droits d’apport trop importants.
Un bail sera consenti par la SCI aux occupants du local éventuellement regroupés au sein d’une SCM (société civile de moyens). Il peut y avoir parfaite identité entre les membres de ces deux sociétés, mais ce n’est pas toujours le cas.
Incidences fiscales
Comme la SCI n'est pas une société commerciale, elle ne doit pas publier ses comptes, mais elle doit pouvoir répondre à tout moment à l'administration fiscale. Il faudra faire la déclaration annuelle de résultats sur l'imprimé n°2072.
La SCI déclare ses revenus et la répartition de ses bénéfices, ou pertes, entre associés, mais elle n'acquitte pas d'impôt sur le revenu (c'est ce que l'on nomme la transparence fiscale).
Ce sont les associés qui sont imposés individuellement au titre des revenus fonciers, sauf lorsqu'un associé est une personne morale (société). Dans ce cas les bénéfices sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés au régime réel.
En cas de déficits, l'associé les impute sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (pas de limite en Loi Malraux) ou il les compense avec d'autres bénéfices fonciers.
En cas de vente d’un immeuble détenu depuis moins de 15 ans par la SCI, l'éventuelle plus-value est taxée comme pour les particuliers avec des exonérations similaires.
Inconvénients
La SCI est onéreuse les premières années dans la mesure où les frais de constitution et les frais d’acquisition ne sont pas déductibles. Il faut également noter l’absence d’amortissement.
En outre, la SCI requiert un certain formalisme administratif (enregistrement des statuts, formalités de publicité, déclaration d’existence auprès du centre de formalités des entreprises).
